“บ้าน” วิมานหรือกับดักอิสรภาพ

1
248

บ้านเป็นอีกหนึ่งทรัพย์สินในฝันของคนทั่วไป ถึงขั้นที่ใครหลายคนสอนลูกหลานเลยว่า “ในชีวิตหนึ่ง คนเราควรมีบ้านเป็นของตัวเอง” คุณผู้อ่านละครับ เคยถูกสอนแบบนี้ไหม

จะว่าไปแล้ว การมีบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองนั้น ในมุมมองด้านการเงิน ก็มีข้อดีอยู่ไม่น้อย อาทิ

1) ความภูมิใจที่ได้เป็นเจ้าของ

2) การบังตัวเองให้ออม

3) โอกาสในการใช้พลังทวี เพื่อหาผลประโยชน์จากมูลค่าเพ่ิม

4) สิทธิประโยชน์ด้านภาษี ทั้งจากดอกเบี้ยซื้อบ้าน ที่ใช้หักลดหย่อน และเงินซื้อบ้าน ที่ใช้หักภาษีได้โดยตรง (สิ้นสุดปี 2555 นี้เท่านั้น)

ส่วนข้อเสียก็แน่นอนว่ามีเรื่องของภาระผูกผันในระยะยาว รวมไปถึงค่าดูแลรักษา และค่าใช้จ่ายอื่นๆภายในบ้าน

ดังนั้นในการวางแผนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย จึงต้องเริ่มต้นจากการคุยกับตัวเองถึงแผนการในชีวิต มองข้อดี-ข้อเสีย ให้ชัดเจนเสียก่อน เมื่อเห็นว่าถึงเวลาแล้วที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง จึงค่อยมาพิจารณาเรื่องแผนการซื้อบ้านกันครับ

สำหรับคนที่วางแผนจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเป็นของตัวเองนั้น ควรจะพิจารณาถึงปัจจัยสำคัญดังต่อไปนี้ เป็นส่วนหนึ่งของแผนการซื้อบ้านเสมอ

1. ประเภท ขนาด และรูปแบบของบ้านที่อยากเป็นเจ้าของ

ตรงนี้อยากให้มองความจำเป็นก่อนเป็นที่ตั้งครับ และอาจต้องวางแผนเป็นขั้นเป็นตอนพอสมควร เช่น หากคุณยังโสดและต้องการหาที่อยู่อาศัยของตัวเอง ก็อาจเริ่มต้นจากการซื้อคอนโดขนาดพอเหมาะใกล้ที่ทำงานอยู่ไปก่อน จากนั้นหากวางแผนแต่งงาน ก็ค่อยขยับขยายซื้อบ้านเป็นของตัวเองกันอีกที (อย่าลืมปรึกษาคนที่จะมาอยู่กับเราด้วยนะ)

เรื่องขนาดและรูปแบบของบ้านที่เราอยากเป็นเจ้าของนั้นค่อนข้างสำคัญ เพราะหลายคนรีบร้อน โฟกัสแต่ความอยาก ไม่มองความจำเป็น ในท้ายที่สุดต้องจมอยู่กับปัญหาขาดสภาพคล่อง

ลูกค้าผมคนหนึ่งเป็นคุณหมอ รายได้หลักแสนบาท แต่ใช้จ่ายติดลบเดือนละ 20,000 บาท เหตุเพราะตัดสินใจซื้อบ้านราคา 10 ล้าน เมื่อสอบถามไปว่า ทำไมต้องซื้อบ้านสิบล้าน ทั้งที่ครอบครัวก็มีกันอยู่แค่สองคน คือ คุณหมอกับภรรยา คุณหมอยอมรับแบบตรงไปตรงมาว่า เพราะเพื่อนๆก็ซื้อบ้านราคาน้ีกันทั้งนั้น

ตัวอย่างของคุณหมอที่ยกขึ้นมานี้ ผมไม่ได้ต้องการจะบอกว่าคนเราไม่ควรซื้อบ้านราคาแพง แต่ผมแค่อยากให้คุณถามตัวเองก่อนว่า จะซื้อบ้านไปทำอะไร ถ้ามันเป็นความต้องการที่แท้จริงของคุณ และมีความสุขที่ได้เป็นเจ้าของ ก็คงไม่มีใครไปว่าอะไรได้

ด้วยเหตุนี้เราจึงควรกำหนดประเภท ขนาดและรูปแบบตามความจำเป็นก่อนเป็นอันดับแรก จากนั้นก็ค่อยมองหาที่อยู่อาศัยในแบบที่ต้องการ กำหนดทำเลและราคาเป้าหมาย แล้วมองหาที่อยู่อาศัยแบบที่ต้องการเป็นทางเลือกสัก 2-3 โครงการ ก่อนตัดสินใจ

2. เงินดาวน์บ้าน

หลายคนมักจะบอกว่า สุดยอดแห่งการลงทุนซื้อบ้าน คือ การซื้อบ้านแแบบไม่ต้องดาวน์เลย หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ กู้ร้อยเปอร์เซ็นต์นั่นเอง

ถ้าคิดแบบนี้แสดงว่า อาจจะยังไม่เข้าใจระหว่าง ความสามารถในการกู้ยืืม กับความสามารถในการผ่อนชำระจริงของตัวเอง บางคนสลิปเงินเดือนสวยงาม รายได้เดือนละ 50,000 บาท ธนาคารก็สามารถให้กู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทได้แบบเต็มจำนวนสบายๆ โดยอาจต้องผ่อนชำระเดือนละ 20,000 บาท ดูแล้วก็็ง่ายดี ไม่มีปัญหา แต่นั่นก็แค่มุมมองในการปล่อยกู้เท่านั้น สำคัญอยู่ที่ว่าก่อนที่จะซื้อบ้านหลังดังกล่าว เดือนๆ หนึ่งคุณมีเงินเหลือถึง 20,000 บาทหรือเปล่า

สมมติว่าในแต่ละเดือน คุณมีเงินคงเหลือ ณ ตอนสิ้นเดือนเท่ากับ 15,000-18,000 บาท (ถ้าเหลือน้อยกว่านี้ ก็เช่าเขาอยู่ต่อไปดีกว่า) อย่างนี้ก็ควรจะวางแผนดาวน์ไปบางส่วน เพื่อป้องกันปัญหาด้านสภาพคล่องในอนาคต เช่นเดียวกับการซื้อรถยนต์ หากเงินดาวน์ 5-10%  คุณเองยังหาไม่ได้ ก็อย่าหาเรื่องซื้อบ้านให้เหนืื่่อยเป็นภาระตัวเองในวันข้างหน้าเลย

นอกเหนือไปจากเงินดาวน์แล้ว ในการซื้อบ้านสักหลังยังมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่างๆที่ต้องพิจารณาอีกพอสมควร อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% (ปัจจุบันธนาคารส่วนใหญ่มักไม่คิด เพื่อดึงดูดลูกค้า) ค่าอากร 0.5% แถมในปัจจุบันธนาคารยังมักเชื้อเชิญแกมบังคับให้ทำประกันชีวิต เพื่อป้องกันหนี้เสีย หากผู้กู้ซื้อบ้านจากไปก่อนเวลาอันควร ซึ่งก็เป็นอีกค่าใช้จ่ายหนึ่งที่ต้องพิจารณา (กรณีนี้ธนาคารมักบวกเบี้ยประกันไว้ในวงเงินกู้เรียบร้อยแล้ว)

นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายที่ทำให้บ้านน่าอยู่อีก ได้แก่ ค่าตกแต่ง และติดตั้งอุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่างๆ อันนี้คุณผู้อ่านลองนึกภาพตามแล้วกันครับ ทั้งหมดนี้เป็นเรื่องที่ต้องวางแผนและคำนวณให้ดีก่อนซื้อบ้าน

3. สภาพคล่อง

ประเด็นสุดท้ายที่ต้องพิจารณาก่อนซื้อก็คือ ภายหลังจากเราได้เป็นเจ้าของบ้านในฝันแล้ว ชีวิตความเป็นอยู่ของเราเป็นอย่างไร

หากท่านเข้าใจงบการเงิน (งบดุลและงบรายรับ-รายจ่าย) แล้วลองมองภาพรวมที่จะเกิดกับชีวิตของเรา จะพบว่า สำหรับงบดุลนั้น การมีบ้านทำให้เรามีทรัพย์สินเพ่ิมขึ้น คิดง่ายๆ ก็เท่ากับราคาบ้านที่ซื้อ และจะมีหนี้สินเท่ากับวงเงินกู้ หรือเงินที่จดจำนองไว้กับธนาคาร ซึ่งหากมองในแง่ความมั่งคั่งแล้ว ถือว่าพอไปได้ เพราะแม้จะมีหนี้สิน แต่ก็มีทรัพย์สินในมูลค่าที่ใกล้เคียงกันอยู่ด้วย และยิ่งนานวัน มูลค่าทรัพย์สิน (ราคาบ้าน) ก็มีโอกาสสูงค่าขึ้นเนื่องจากเงินเฟ้อ ในทางกลับกันที่หนี้สินจะค่อยๆลดลงตามลำดับ

แต่ปัญหาสำคัญที่ต้องพิจารณาในการซื้อบ้าน กลับเป็นเรื่อง “สภาพคล่อง” มากกว่า เพราะหากเราพิจารณาจากงบรายรับ-รายจ่ายจากการมีบ้านเป็นของตัวเอง (กรณีกู้ยืมเงินธนาคาร) จะพบว่า บ้านที่เราซื้อไม่ได้สร้างรายรับให้เกิดขึ้น แต่มีรายจ่ายที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกเดือนเท่ากับเงินผ่อนชำระธนาคาร หรือพูดให้ง่ายก็คือ การซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ทำให้เรามีรายจ่ายประจำต่อเดือนเพ่ิมสูงขึ้น มีแต่เงินไหลออก ไม่มีเงินไหลเข้าเลยตลอดระยะเวลา 20-30 ปี

ดังนั้น เรื่องที่ต้องคิดก่อนเลยก็คือ เรามีความสามารถในการผ่อนชำระได้จริงหรือไม่ ทั้งนี้ผมมีสูตรคำนวณง่ายๆ เพื่อให้ผู้อ่านสามารถนำไปประเมินค่าใช้จ่ายตัวเองก่อนการซื้อบ้าน ดังนี้

หากกู้ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ท่านจะต้องผ่อนชำระธนาคารเดือนละราว 7,000 บาท

หรือ หากต้องการกู้ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ท่านควรที่จะมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท

(คิดที่อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน 7.5% นาน 30 ปี)

คำนวณง่ายๆ ว่า หากท่านต้องการกู้เงินซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท ท่านก็จะต้องมีภาระค่าใช้จ่ายเพ่ิมต่อเดือนเท่ากับ 14,000 บาท (หรือ 7,000 x 2) คำถามที่ต้องตอบให้ได้ก็คือ ตัวเราส่งไหวหรือไม่ ทั้งนี้หากปัจจุบันรายได้ที่เราได้รับแต่ละเดือนก็ใช้แทบจะหมดเกลี้ยงอยู่แล้ว อย่างนี้การมีบ้านสักหลังจะกลายเป็นภาระที่ทำให้ท่านไม่มีความสุขในชีวิต และกักขังท่านให้ห่างจากอิสรภาพทางการเงินไปอีกนาน

แต่หากปัจจุบันก็มีเงินเหลือเก็บเหลือออมใกล้เคียงกับยอดผ่อนชำระที่คำนวณได้ ก็อาจวางแผนเพ่ิมเงินดาวน์ไปอีกสักนิด เพื่อให้ชีวิตในแต่ละเดือนพอมีสภาพคล่องส่วนเกินบ้าง จะได้ไม่ต้องใช้ชีวิตแบบรัดเข็มขัดจนเกินไป

กลับไปที่คุณหมอที่ผมเล่าให้ฟังตอนต้น หลังจากฟังบรรยายในงานสัมมนากับผมไปแค่ session เดียว ระหว่างพักทานกาแฟ คุณหมอก็เดินเข้ามาคุยกับผม และบอกว่า เขาตัดสินใจได้แล้วว่าจะขายบ้าน 10 ล้าน เพื่อมาซื้อบ้านหลังละ 3-5 ล้านดีกว่า เพราะคุณหมอได้คำนวณดูแล้วพบว่า จะทำให้สภาพคล่องคุณหมอกลับมาเป็นบวกเดือนละหลายหมื่นบาท ลดความเครียดในการดำเนินชีวิตในแต่ละเดือน และจะได้มีความสุขกับชีวิตบ้าง

คุณผู้อ่านเองก็เหมือนกันนะครับ อย่าให้ความอยากทำให้ชีวิตเราพัง อยากได้ ฝันได้ แต่ต้องมีแผนการที่ทำให้เราได้ทั้งความมั่งค่ั่งที่เพ่ิมขึ้น และสภาพคล่องที่ทำให้ชีวิตมีความสุข

มิฉะนั้นบ้านจะไม่ใช่วิมาน แต่จะกลายเป็นกับดักที่จะกักขังคุณให้ห่างจากอิสรภาพทางการเงินไปตลอดกาล

1 COMMENT

  1. ได้ความรู้เพิ่มเติมเยอะเลย รู้การวิเคราะห์ วางแผน ก่อนซื้อ ขอบคุณมากครับ ……

    กล่าวนี้จะไม่ส่งผลกระทบกับสภาพคล่องแล้ว

    บ้านเป็นคือสิ่งทำให้เกิดความสุข และบ้านก็เป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เราเกิดทุกข์ได้ ..^ ^

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here