ทำอย่างไร? ให้การลงทุนของเรา “น่าเสี่ยง”

0
238

moneybags-30556_640

 

ครั้งก่อนผมทิ้งท้ายไว้ว่า จะมาเล่าเรื่องจริงของการลงทุนที่ “น่าเสี่ยง” ให้ฟังกัน วันนี้ผมมาใช้หนี้ตามที่สัญญาไว้ครับ

ช่วงปี 2551 ผมลงทุนกู้เงินซื้อคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทเพื่อปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ คอนโดหลังดังกล่าวราคา 2,500,000 บาท แผนการเบื้องต้นของผมก็คือ ผมจะกู้เต็มจำนวน 100% ทำให้มีภาระผ่อนส่งเดือนละ 15,000 บาท   ในขณะที่ห้องลักษณะเดียวกันในพื้นที่ดังกล่าว เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 20,000 – 22,000 บาท ค่าส่วนกลางเป็นภาระของผู้เช่า นั่นหมายถึง หากเป็นไปตามแผน ผมจะได้กระแเสเงินสดจากการลงทุนเดือนละประมาณ 5,000 – 7,000 บาท

ฟังดูแล้วก็ไม่น่าจะมีอะไร แค่กู้เงินมาซื้อ แล้วก็ปล่อยให้เช่าไป คิดง่ายๆว่า ขอให้ค่าเช่าสูงกว่าเงินผ่อนชำระธนาคารก็น่าจะพอแล้ว ไม่เห็นมีอะไรน่ากลัว

แต่ในความเป็นจริงแล้ว มันไม่ง่ายอย่างนั้นครับ …

เพราะในทุกการลงทุนมีความเสี่ยงอยู่แล้วไม่มากก็น้อย หากเราไม่เตรียมพร้อมรับมือกับความเสี่ยงเหล่านี้ไว้ ก็เป็นไปได้ว่าการลงทุนอันสวยงามของเราอาจจะกลายเป็นการลงทุนที่แสนขมขื่นไปเลยก็ได้ เอาง่ายๆแค่ว่า ไม่มีคนมาเช่าสัก 3 เดือน การลงทุนนี้ก็ส่งผลกระทบกับกระเป๋าสตางค์ของตัวเราเองแล้วครับ

แนวคิดในการจัดการกับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นกับการลงทุนนั้น ที่จริงแล้วไม่ใช่เรื่องยากเย็นอะไรเลย เริ่มต้นง่ายๆ ด้วยการตั้งคำถามกับสิ่งที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต และส่งผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบ (โดยเฉพาะทางลบ) กับ 4 ส่ิงดังต่อไปนี้

รายได้ – รายจ่าย – ทรัพย์สิน – หนี้สิน

และต่อไปนี้ คือ ตัวอย่างรายการคำถามที่ผมใช้พิจารณาเพื่อหาความเสี่ยงอย่างคร่าวๆ ครับ

1. (รายได้) คอนโดหลังนี้ทำรายได้ 20,000 – 22,000 บาทต่อเดือน จริงหรือไม่

2. (รายได้) ค่าเช่าจะเป็นอย่างนี้ตลอดไปหรือไม่ ในระยะสั้น ถ้าห้องว่าง จะทำอย่างไร ในระยะยาว จะมีคู่แข่งเพิ่มขึ้นหรือไม่ คอนโดใหม่ๆจะมาสร้างเพ่ิมหรือเปล่า ถ้ามีมาสร้างเพิ่ม แล้วจำนวนผู้เช่าในพื้นที่หละ จะเพิ่มตามไปด้วยหรือไม่

3. (รายได้) กรณีผู้เช่าก่อปัญหา อาจเกิดจากอะไรได้บ้าง และต้องเตรียมการอย่างไร

4. (รายจ่าย) รายจ่ายที่โบรกเกอร์บอก เป็นของจริงหรือไม่ มีอะไรอีกหรือเปล่าที่ยังไม่ได้บอก ถ้าวันหนึ่งรายจ่ายเพิ่มขึ้น หรือลูกค้าผลักภาระให้เรา (เช่น ค่าส่วนกลาง) อัตราการผลตอบแทนการลงทุนจะเปลี่ยนไปอย่างไร

5. (รายจ่าย) มีค่าธรรมเนียม หรือภาษีอะไรบ้าง ที่อาจถูกคิดเพิ่มเติม เช่น ภาษีโรงเรือน เป็นต้น

6. (ทรัพย์สิน) ในอนาคตทรัพย์สินมีโอกาสเพิ่มหรือลดมูลค่าได้หรือไม่ เพราะอะไร มีแนวทางอะไรบ้างหรือไม่ที่จะปรับเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินได้

7. (หนี้สิน) ในอนาคตมีแนวโน้มที่จะมีการปรับตัวขึ้นของดอกเบี้ยหรือเปล่า ถ้ามีจัดการอย่างไร ฯลฯ

ยกตัวอย่างการจัดการความเสี่ยงอย่างง่ายๆ เช่น กรณีของความเสี่ยงที่ว่า ค่าเช่าจะเป็น 20,000 – 22,000 ต่อเดือนจริงหรือไม่นั้น

ประเด็นนี้ผมจะลงพื้นที่ เดินดูห้องโดยรอบคอนโดมิเนียมนั้นว่าเขาปล่อยให้เช่ากันในราคาเท่าไหร่ และจะไม่ลืมดูที่พักบริเวณโดยรอบ (นอกเหนือไปจากคอนโดที่จะซื้อ) ด้วยว่า ห้องลักษณะเดียวกัน ขนาดเท่ากัน เขาปล่อยเช่าเดือนละเท่าไหร่ (ต้องดูคู่แข่งด้วย) เป็นต้น

นี่เป็นตัวอย่างคำถามและคำตอบเล็กๆ น้อยๆ เพื่อให้คุณผู้อ่านพอมองเห็นแนวคิดให้การวิเคราะห์ และจัดการกับความเสี่ยง ก็อย่างที่บอกไปครับว่า ลงทุนอะไรมันก็เสี่ยงทั้งนั้น คำถามสำคัญคือ มันเสี่ยงแต่เราบริหารจัดการมันได้หรือไม่

และแม้จะคิดป้องกันทุกอย่างไว้สรตะแล้ว ก็ยังมีโอกาสที่จะเกิดเรื่องเหนือความคาดหมายได้อยู่เสมอ … แต่อย่างน้อยการคาดการเบื้องต้นไว้อย่างครอบคลุม ก็เป็นการช่วยลดความเสี่ยงและผลกระทบทางการเงินไปได้มาก ไม่ทำให้คุณเจ็บตัวจากการลงทุน ที่สำคัญ มันทำให้การลงทุนของคุณ​ “น่าเสี่ยง” ขึ้นมาอีกหลายเท่าตัวเลยครับ

พบกันฉบับหน้า

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here